El pasado 24 de diciembre de 2024 se publicó en el BOE el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Aunque la norma entró en vigor el 2 de enero de 2025, sus efectos no serán plenamente aplicables hasta el próximo 1 de julio de 2025.
¿QUÉ COMPRENDE ESTA NORMA?
Comprende tanto los servicios prestados por las plataformas en línea a particulares que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en España, independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas, como los servicios de alquiler de alojamientos que prestan las personas a través de las plataformas.
Se aplica en todo el territorio nacional y exclusivamente a los alquileres de corta duración.
¿QUÉ SON LOS ALQUILERES DE CORTA DURACIÓN?
Se definen por la norma como un arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, y de forma regular o irregular.
Por tanto, no solo los alquileres turísticos se ven afectados por esta norma, sino también los alquileres de temporada con finalidades laborales, académicas, médicas o de otra índole siempre que sean temporales.
El alquiler puede ser sobre la totalidad de la finca o parte de ella, como una habitación. También incluye los buques, embarcaciones o artefactos navales, siempre que el alojamiento no esté vinculado a un servicio que posibilite o determine la navegación.
Los alquileres deberán cumplir con las siguientes condiciones:
- Que el destino primordial derive de causas de carácter temporal (vacacional, turística, laboral, de estudios, médicos, etc.).
- Que cuenten con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados.
¿QUÉ ES LA VENTANILLA ÚNICA DIGITAL DE ARRENDAMIENTOS?
Es una pasarela única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes. Esta ventanilla dependerá del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Este será el órgano competente para dictar las resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios que no contentan el número de registro o con un número no válido.
Cada mes la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos transmitirá al INE, a los institutos de estadística autonómicos en su caso, y a Eurostat, los datos relativos a cada unidad, en especial, actividad y número de registro, el municipio y el número máximo de personas que se pueden alojar.
¿QUÉ OBLIGACIONES TIENEN LOS ARRENDADORES?
Antes de ofrecer los servicios de alquiler de corta duración a través de plataformas en línea, los arrendadores deberán:
- Obtener el número de registro de arrendamiento (NRA). Se realiza a través del Registro de la Propiedad o Registro de Bienes Muebles (según su naturaleza – bien inmueble o embarcación), que será otorgado de manera automática e inmediata.
- Atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes.
- Actualizar la información sobre sus bienes.
- Comunicar a las plataformas en línea el número de registro que se haya asignado a su unidad.
¿QUÉ OBLIGACIONES TIENEN LAS PLATAFORMAS EN LÍNEA?
Las plataformas en línea como Airbnb o Booking deberán:
- Recoger funcionalidades en sus aplicaciones que permitan a las personas arrendadoras identificar las unidades ofrecidas mediante el número de registro asignado.
- Garantizar que los arrendadores informan de los números de registro único y a hacerlos visibles en los anuncios.
- Realizar comprobaciones aleatorias y periódicas de las declaraciones de los arrendadores, en su caso, a través de la consulta de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos e informar de sus resultados a la misma, así como a los arrendadores.
- Informar a los arrendadores que quieran utilizar sus servicios de la aplicación del procedimiento de registro único.
- Recoger y transmitir mensualmente a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos los datos de actividad por unidad, junto con el número de registro, la dirección específica y las URL de los anuncios publicados.
- Dar cumplimiento en un plazo de 48 horas desde la notificación a las resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a un número de registro suspendido o retirado.
¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN Y SOLICITUD DE NÚMERO DE REGISTRO?
1.- Se inicia a solicitud del interesado a través de la Ventanilla Única Digital, creada por el Ministerio de Vivienda y el Gobierno de España (link: Alquiler de alojamientos de corta duración | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) o Sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, adjuntándose la documentación en formato electrónico, o en papel en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles competentes.
2.- Documentación que se debe aportar:
- Dirección específica de la unidad, el Código Registral Único y su referencia catastral.
- El tipo de unidad (finca completa o habitación).
- Si la unidad se ofrece como parte o como la totalidad de la residencia principal o secundaria de la persona arrendadora.
- Número máximo de personas que se pueden alojar.
- Si la unidad está sujeta a un régimen de título habilitante como la autorización, licencia, visado o equivalente (por ejemplo, licencia de uso turístico).
- La identificación de la categoría y tipos de arrendamiento, pudiendo ser simultáneos las 3 categorías:
- Fincas, habitaciones o unidades parciales de finca destinadas a alquiler de corta duración con una finalidad no turística;
- Fincas, habitaciones o unidades parciales de finca, siempre que de acuerdo con la normativa aplicable sea posible, destinadas a alquiler de corta duración con finalidad turística; y
- Embarcaciones flotantes u otras propiedades que permitan el alojamiento de corta duración y no estén excluidas del ámbito de aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.
- Declaración de que cuentan con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal.
3.- Solicitudes presentadas por personas físicas:
- Nombre y apellidos del solicitante.
- Número de Identificación Fiscal.
- Domicilio.
- Teléfono de contacto.
- Dirección de correo electrónico.
4.- Solicitudes presentadas por personas jurídicas:
- Denominación social.
- Número de Identificación Fiscal.
- Identificación del representante legal.
- Domicilio social.
- Teléfono de contacto del representante.
- Dirección de correo electrónico.
5.- Con la documentación presentada se asignará de manera automática e inmediata un número de registro, sin perjuicio de la calificación que realizará el registrador. Cada unidad solo podrá tener asociado un número de registro por categoría y tipo de arrendamiento, si bien podrá contar simultáneamente con un número de registro de finalidad turística y un número de registro de finalidad no turística.
6.- Después de obtener la calificación favorable del registrador, este hará constar el número de registro y su categoría y tipo, notificándolo al interesado.
7.- Cada 12 meses deberá aportarse el modelo informativo de arrendamientos de corta duración que recogerá, al menos, un listado anonimizado de los arrendamientos constituidos, así como la identificación de una de las finalidades que haya justificado el tipo de arrendamiento (vacacional o turística, laboral, de estudios, de tratamiento médico).
Es importante saber que no se podrá comercializar a través de plataformas en línea unidades en régimen de alquiler de corta duración sin el referido número de registro ni con un número asociado a una categoría diferente.
¿SE PUEDE RETIRAR EL NÚMERO DE REGISTRO ÚNICO?
Sí, en caso de que se incumplan los requisitos de acceso antes indicados o si el arrendador comunica la baja de inscripción.
En este caso, se cancelará la anotación del número de registro único y se notificará al registro donde radique el inmueble, al interesado y a la Ventanilla Única Digital. Además se emitirá una resolución por parte de la Dirección General de Planificación y Evaluación ordenando la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados al número de registro único que se ha retirado.
Asimismo, si se comprueba que el número de registro único se ha utilizado para finalidades distintas de las informadas, también se podrá retirar y eliminar los anuncios en los que conste.
Por último, aparte de la retirada del número de registro único, y hasta que se apruebe un régimen sancionador específico, se aplicarán las sanciones contempladas en la normativa estatal, autonómica y local.
En FMSB Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario y ofrecemos un asesoramiento integral, acompañamiento, representación y defensa en todo tipo de alquileres, incluidos los de temporada o corta duración, tanto a arrendadores como a arrendatarios. Si necesitas más información o estás interesado en obtener un presupuesto, ponte en contacto con nosotros.
Carmen Mora Massutí.
