Actualización del artículo de la abogada Margalida Sansó sobre moratoria en el pago de hipotecas

CORONAVIRUS: LA MORATORIA EN EL PAGO DE LA HIPOTECA.

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, adopta una medida de carácter urgente dirigida a asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad, tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

El RD-ley 8/2020 dispone una moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias de los que son considerados colectivos particularmente vulnerables, declarando su Exposición de Motivos que “es de especial importancia garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad que vean reducir sus ingresos como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19”.

El ámbito de aplicación objetivo del RD-ley queda determinado por los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9 RD-ley 8/2020 y que estén vigentes a 18 de marzo de 2020, y será de aplicación desde un punto de vista subjetivo, tanto al deudor principal, como a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

Posteriormente, el 1 de abril del 2020 se ha dictado un nuevo Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID19.

Este nuevo Real Decreto extiende la moratoria de la deuda hipotecaria a dos nuevos colectivos: el de autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado, y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.

En el artículo 16 del RD-ley 11/2020 define qué se entiende por “Supuestos de vulnerabilidad económica”, diferenciándose cuatro supuestos distintos:

Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a efectos de este real decreto-ley y del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, quedan definidos por el cumplimiento conjunto de las siguientes condiciones:

a) Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%. A los efectos de este artículo tendrán la consideración de empresarios y profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el artículo 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

1. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental
3. . Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
5. En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

c) Que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere el artículo 19, más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios. Solo tendrán la consideración de «gastos y suministros básicos» los suministrados en la vivienda habitual de la unidad familiar.

d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. A tal fin, se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere el artículo 19 sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

A los efectos de dicho artículo, y para un mayor entendimiento del mismo, es preciso aclarar algunos conceptos:

¿Qué se entiende por caída sustancial de las ventas?

Cuando esta caída sea al menos del 40 %.

¿Qué se entiende por IPREM?

Como hemos indicado anteriormente, el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es un índice empleado en España como referencia para la concesión de ayudas, subvenciones o el subsidio de desempleo.

En el año 2020 el IPREM mensual se sitúa en los 537,84 euros, anual (doce pagas en 6.454,03 euros y anual (catorce pagas) en 7.519,50 euros.

¿Qué se entiende por unidad familiar?

Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

¿Qué se entiende por alteración significativa de las circunstancias económicas?

Se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

Una vez que se ha comprobado que se cumplen los requisitos de alguno de los anteriores supuestos, debe solicitarse directamente la moratoria a la entidad bancaria, aportando a la misma la documentación que se relaciona seguido:

a) En caso de situación legal de desempleo: mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan la vivienda:

• Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
• Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
• Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral. (en su caso).

d) Titularidad de los bienes:

• Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
• Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
• Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el RD-ley 8/2020.

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

La moratoria se puede pedir desde el jueves 19 de marzo hasta 15 días después del fin de la vigencia del real decreto-ley. Una vez realizada la solicitud, la entidad bancaria dispondrá de un plazo máximo de 15 días para su autorización o desestimación.

En caso de concederse, el banco tendrá que comunicar el aplazamiento al Banco de España para su no imputación en el cómputo de provisiones de riesgo por impago.

Es importante tener en cuenta cuáles son los efectos de la moratoria:

• La solicitud conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.
• Durante el periodo de vigencia de la moratoria la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje.
• Tampoco se devengarán intereses.
• No se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria.
• La suspensión de la obligación de pago surtirá efectos desde la solicitud del deudor y tendrá una duración de 3 meses, ampliable mediante Acuerdo del Consejo de Ministros.
• La fecha de vencimiento del contrato se ampliará como consecuencia de la suspensión por el tiempo de duración de ésta, lo que supone que las cuotas suspendidas no se deben liquidar una vez finalizada la suspensión, sino que todos los pagos futuros se deben posponer lo que haya durado la suspensión.

Finalmente, y no menos importante, son las consecuencias de quien intente defraudar a entidad bancaria. En este sentido, dispone el RD-ley que quien se haya beneficiado de esta moratoria hipotecaria sin reunir los requisitos, sino alterando los datos, será responsable de los datos y perjuicios producidos, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización.

El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor. También incurrirá en responsabilidad el deudor que busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado la hipoteca.

Por Margalida Sansó

Abogada FMSB

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