ANTÒNIA Mª MAS ESTELA SOBRE LA PROBLEMÁTICA EN SES CASETES DES CAPELLANS CON ALGUNOS CHIRINGUITOS Y EDIFICACIONES
Vecinos y negocios ubicados en el núcleo de Ses Casetes des Capellans, en el municipio balear de Muro, han presentado alegaciones contra la delimitación que pretende aplicar la demarcación de Costas y que dejaría en el dominio público a 22 de las 146 casas de esta zona comunal, además de tres chiringuitos ubicados en primera línea.
Los vecinos afectados, así como el ayuntamiento de Muro, defienden que la Caseta des Capellans «es un espacio urbano singular considerado como tal antes de la aprobación de la ley de Costas en 1988» y que gracias a este asentamiento histórico esta zona de la costa de Muro se pudo salvar de la urbanización turística a gran escala.
Visto que en el municipio – y en toda la Isla de Mallorca, pues son muchas las payas que podrían verse afectadas – la polémica está servida, cabe analizar los puntos clave que fundamentan las prohibiciones en la que basa Costas su actuación.
¿Cuál es el terreno afectado por la Ley de costas?
El terreno afectado por la Ley de Costas tiene diversa naturaleza y en él se pueden distinguir tres franjas:
En primer lugar, el dominio público marítimo-terrestre: Se trata de un terreno de dominio público integrado por bienes que por definición constitucional gozan de un carácter inalienable, imprescriptible e inembargable.
En segundo lugar, la servidumbre de protección: La Ley de Costas establece una servidumbre administrativa, para la defensa e integridad del dominio público marítimo-terrestre denominada servidumbre de protección que recae, con carácter general, sobre una zona de 100 metros medida tierra a dentro desde el límite interior de la ribera del mar. En esta zona existe propiedad privada pero se limitan las instalaciones y obras permitidas
En tercer lugar, la zona de influencia, cuya anchura es de 500 metros a partir de la ribera del mar, y donde deberá observarse que las edificaciones propuestas por el instrumento de planeamiento urbanístico evitan la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, de tal manera que las densidad de edificación a desarrollar sea acorde con la del resto del municipio.
En el caso que nos ocupa, tanto las casetas como los chiringuitos se encontrarían dentro del dominio público marítimo terrestre.
¿Cómo se determina, en la práctica, los bienes que pertenecen al DPMT?
Mediante el procedimiento administrativo del deslinde. Este procedimiento consiste en identificar qué terrenos reúnen las características, físicas o jurídicas, descritas en la Ley de Costas, para establecer cuál es el límite que los hace calificarlos como DPMT.
Por esa razón, la realización de los deslindes debería proporcionar la debida seguridad jurídica a todos los ciudadanos para determinar el límite entre el DPMT y la propiedad privada. Sin embargo, tanto los chiringuitos como las “casetas” perduran en el tiempo, y por tanto, pueden verse afectados por distintas normativas, que les obligarían a ver afectados sus usos, el régimen de propiedad, etc.
Realización de actividades en zona DPMT.
Únicamente en los casos en que se goce de la preceptiva concesión o autorización, las cuales irán condicionadas a la duración y a la actividad que se pretenda realizar.
Las autorizaciones se prevén para las actividades en las que, o bien concurren circunstancias especiales de intensidad, peligrosidad o rentabilidad, o bien requieren la ocupación del dominio público marítimo-terrestre con instalaciones desmontables o con bienes muebles.
Su plazo de vencimiento será el que se determine en el título correspondiente y no podrá exceder de 4 años.
Por su parte, las concesiones se prevén para los casos de ocupaciones del dominio público marítimo-terrestre estatal con obras e instalaciones no desmontables, así como para su ocupación con instalaciones desmontables que, aunque tengan este carácter, se solicite para un plazo superior a 4 años. Dichas concesiones son transmisibles, tanto inter vivos como mortis causa.
Como similitud entre ambas, cabe destacar, que al ser un aprovechamiento del DPMT devengarán el correspondiente canon a favor de la Administración General del Estado.
Distancia entre chiringuitos. Diferencias entre arenales naturales y urbanos.
Para abrir un chiringuito en la playa la ley diferencia entre arenales naturales y urbanos. Así, en los primeros se pueden colocar chiringuitos desmontables con una superficie máxima de 20 metros cuadrados a los que se sumarían otros 30 metros cuadrados anexos para zona de terraza. En el caso de las playas urbanas los chiringuitos fijos podrán contar con hasta 150 metros cuadrados de espacio cerrado a los que se añadirían 70 más para la terraza y 30 para baños y duchas (deberán estar disponibles para todos los usuarios de la playa).
La ley de Costas también establece las distancias mínimas entre chiringuitos: 150 metros en playas urbanas y 300 en las naturales. En todo caso, hay que tener en cuenta que todos ellos están sujetos a las preceptivas licencias o comunicaciones previas, y a las concesiones administrativas concedidas a su favor.
Y para las viviendas, ¿Qué supone el deslinde?
En primer lugar cabe destacar que no se puede construir una vivienda en dominio púbico marítimo terrestre, pues está expresamente prohibido desde la Ley 22/1988, y se mantiene en vigor hasta la actualidad.
Sin embargo, la aprobación de un nuevo deslinde no supone la demolición de las edificaciones incluidas en la DPMT, siempre y cuando estas se construyeran de forma legal. En estos casos, se pueden seguir manteniendo en las mismas condiciones, aunque no en régimen de propiedad.
Por otra parte, la aprobación del deslinde genera derechos de compensación a favor de sus propietarios, siendo algo obligado para la Administración, en los casos que se cumplan todos los requisitos legales.
El paso de dichas viviendas a un régimen especial de propiedad, no afecta únicamente al propietario en cuestión, sino a posibles compraventas, pues habrá que acudir al Registro de la Propiedad correspondiente para conocer como nos podemos ver afectados por la legislación de costas, y de deberá aportar un certificado administrativo de no invasión del DPMT.
Derechos de los propietarios afectados por los deslindes.
De acuerdo con la Ley de Costas, la aprobación de un deslinde genera unos derechos de compensación (recogidos en la disposición transitoria primera de la Ley de Costas) a favor de los anteriormente propietarios sobre los bienes que resulten incluidos en el DPMT.
Hay que señalar, además, que este tipo de derechos pueden ser registrados, hipotecados y son transmisibles tanto mortis causa como inter vivos.
La determinación de la existencia de estos derechos, en su caso, y su reconocimiento, no es algo discrecional sino obligado, siempre que se acredite el cumplimiento de los requisitos recogidos en la disposición transitoria primera de la Ley de Costas, de manera que no cabe la posibilidad de que la Administración se niegue a reconocer estos derechos a quienes sean acreedores de los mismos.
Los derechos derivados de la aprobación de un deslinde nacen en el momento en que se aprueba, si bien la Administración debe iniciar un procedimiento para identificar cuáles son los derechos que corresponden en cada caso, y reconocerlos formalmente mediante el otorgamiento de la correspondiente concesión administrativa.
Cabe recordar, que cualquier resolución es recurrible, tanto en vía administrativa como en vía judicial. Además, Desde Delegación de Gobierno han asegurado que Demarcación de Costas en Balears está a la espera de que la dirección de Costas en Madrid se pronuncie, por ello, aseguran que está en trámite y no hay nada en firme.
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