El TEAC fija criterio sobre la idoneidad de los bienes ofrecidos en garantía que tengan cargas hipotecarias previas

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha fijado un criterio importante en relación con las cargas hipotecarias previas y de los bienes ofrecidos en garantía en los procedimientos tributarios. La reciente resolución del TEAC 6931/2023, de fecha 14 de marzo de 2024 (haz clic aquí para descargarla en formato pdf) señala que la mera existencia de cargas hipotecarias previas no determina automáticamente la falta de idoneidad de los bienes ofrecidos en garantía para deudas tributarias. Se destaca que la mera presencia de estas cargas no debe vaciar de contenido las garantías hipotecarias posteriores.

Caso

El caso en cuestión se refiere a un incidente de suspensión en el que se solicitó la suspensión de la ejecución de un acuerdo impugnado mediante una garantía hipotecaria. La solicitud fue denegada debido a que el valor del bien ofrecido como garantía se consideró económicamente insuficiente, principalmente debido a una carga hipotecaria previa significativa.

Argumentos del TEAC

El TEAC argumenta que la exclusión automática de la idoneidad de los bienes ofrecidos en garantía debido a sus cargas hipotecarias previas sería injusta e irrazonable. En lugar de eso, se enfatiza la importancia de evaluar la suficiencia económica de los bienes una vez descontadas las cargas existentes.

El TEAC también hace referencia en este resolución a  otras anteriores en las que se abordó la cuestión de las cargas hipotecarias previas, como la resolución n.º 7272/2022, de 18 de abril de 2023, señalando que:

«(…) sobre esta particular cuestión se ha pronunciado el TEAR de Extremadura en la Resolución de 6 de septiembre de 2019 (RG 10/00246/2019/50/0), cuyos fundamentos pueden ser asumidos por este Tribunal Central y extrapolados al presente supuesto:

 

CUARTO.- (…) Aquí la Oficina de Recaudación, atendiendo al importe de las deudas a garantizar y al valor y la carga que gravaba la finca ofrecida, apreció suficiencia económica de la garantía, denegando la solicitud exclusivamente por considerar aquella «jurídicamente insuficiente»; y ello al entender que, existiendo una carga previa hipotecaria -aunque por una cantidad relativamente pequeña-, en la eventualidad de que aquella se ejecutase desaparecería la garantía a favor de la Hacienda Pública «ya que ese es el efecto que prevé nuestro derecho hipotecario en estos casos».

 

Es decir, que toda finca que se ofrezca en garantía, si tiene una carga previa -por mínima que sea- va a ser considerada por la Administración «jurídicamente insuficiente», aunque económicamente cubra con holgura el importe a garantizar. Y ello porque de ejecutarse la garantía por el acreedor preferente, desaparecería para la Hacienda Pública de acuerdo con el derecho hipotecario (no se cita ningún precepto).

 

Evidentemente, este razonamiento ha de ser rechazado, pues el mismo dejaría vacías de contenido todas las garantías consistentes en segunda o sucesivas hipotecas. El hecho de que se ejecute el bien para satisfacer la deuda existente con alguno de los acreedores hipotecarios, únicamente va a suponer que alguno de estos se quede sin garantía cuando el importe resultante de aquella ejecución no sea suficiente para cubrir el total de las deudas garantizadas, cuestión esta que es precisamente la que se tiene en cuenta al valorar la suficiencia económica de la garantía. Pero descartada la insuficiencia económica, en el caso de ejecutarse la garantía, y una vez satisfecha la deuda de los acreedores preferentes, el excedente ha de depositarse a favor de los acreedores sucesivos, por lo que no puede hablarse de que su garantía haya desaparecido, sino en todo caso de que ha modificado su naturaleza, al haberse hecho líquida».

Conclusiones

En resumen, la resolución del TEAC proporciona orientación sobre cómo abordar las garantías hipotecarias en el contexto de deudas tributarias. Se subraya la importancia de evaluar la idoneidad económica de los bienes ofrecidos como garantía, incluso en presencia de cargas hipotecarias previas significativas.

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