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Cláusula “Rebus sic Stantibus”: la Audiencia Provincial de Barcelona valida la reducción a la mitad de la renta de contrato de alquiler durante la pandemia

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La Audiencia Provincial de Barcelona ha confirmado la sentencia dictada en su día por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona de 8 de enero del 2021, acordando la reducción de la renta y otras cantidades debidas en un 50%, por el período que va desde abril del 2020 hasta marzo del 2021 y en aplicación de la Cláusula Rebus sic stantibus, a 27 contratos de arrendamiento de la industria hotelera consecuencia de los efectos derivados de la crisis sanitaria por COVID-19.

Debemos recordar que la cláusula «rebus sic stantibus» que literalmente significa «mientras duren las cosas» es una moderación del principio «pacta sunt servanda» (los contratos están para cumplirse) que permite modificar el contenido del contrato o resolverlo cuando concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevistas para las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, y que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual. El fundamento de esta cláusula, que es de creación jurisprudencial, es el artículo 7.1 del Código Civil (Cc) que establece que los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe y el artículo 1.258 Cc que, al fijar las obligaciones de los contratos, establece que obligan, no solo «al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley».

En la Sentencia que ahora comentamos, la parte actora presentó una demanda contra un arrendador gran tenedor con el que tenía arrendadas 26 viviendas y un local destinados a la actividad de alojamiento turístico (contrato de arrendamiento de industria), actividad que fue suspendida por el Real Decreto 463/2020 (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19) y que no se pudo renovar hasta el día 9 de mayo de 2020, lo que provocó significantes pérdidas en el negocio de la parte actora.

El Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona estimó la demanda, declaró que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias del contrato y que dicha alteración generaba un desequilibrio de las prestaciones a cargo del arrendatario, declarando reducir la renta actual en un 50% y resto de cantidades mensuales a cargo del arrendatario desde abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021.

Ahora, la Audiencia Provincial de Barcelona ha estimado parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el arrendador, modificando la anterior Sentencia únicamente en el sentido de precisar que no se imponen las costas de la primera instancia por la “incertidumbre de índole jurídica”.

Sin embargo, la Sala considera “adecuado” y “equitativo” la reducción de la renta en un 50% y ello porque, según el tenor literal del reciente fallo, ello comporta “una distribución equitativa entre las partes de las consecuencias derivadas de la alteración sustancial de circunstancias derivada de la situación de pandemia”.

Por consiguiente, dicha Sentencia viene a confirmar íntegramente la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, salvo en lo concerniente a las costas procesales.

Margalida Sansó Jaume

Abogada de FMSB

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