Cláusula Rebus Sic Stantibus: modificación cautelar de la renta del arrendamiento del local de negocio, por Margalida Sansó

CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS: MODIFICACIÓN CAUTELAR DE LA RENTA DEL ARRENDAMIENTO DEL LOCAL DE NEGOCIO

A raíz de la Pandemia («Covid-19«) se ha suscitado un vivo debate sobre la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a las controversias contractuales.

La crisis sanitaria provocada por la COVID-19 está afectando al cumplimiento de numerosos contratos, entre otros, los de arrendamiento para uso distinto de vivienda (locales).

Conforme al principio pacta sunt servanda, recogido en el artículo 1.091 del Código Civil, los contratos están para cumplirse. Sin embargo, este principio puede ser limitado en los casos de fuerza mayor ex artículo 1.105 del Código Civil, así como por la denominada cláusula rebus sic stantibus, la cual está directamente relacionada con el principio de buena fe.

La cláusula rebus sic stantibus, requiere como premisas fundamentales:

• alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir con el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
• una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.
• que todo ello acontece por la superveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

En los últimos meses los Juzgados se han ido pronunciando en favor de determinadas pretensiones formuladas por los arrendatarios, quienes, de manera cautelar, están consiguiendo la modificación de los contratos de arrendamiento.

Uno de los más recientes es el Auto núm. 447/2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid de 25 de septiembre de 2020, que modifica, en sede cautelar, las rentas debidas por el arrendatario y acuerda, por una parte, la suspensión del abono de la renta de una discoteca mientras no esté permitida la reapertura, y, por otra, una vez se produzca la reapertura, reduce la renta en un 50%.

Por su parte, el Auto 162/2020 de 7 de julio de 2020, dictado por el Juzgado de Primera Instancia n°2 de Benidorm, estimó la suspensión parcial del pago de la renta durante un período determinado, y la medida de prohibición de la parte demandada de interponer demanda de desahucio o de reclamación de rentas durante la tramitación del procedimiento, entendida como la obligación de abstenerse temporalmente de llevar a cabo dicha conducta.

Destacar también el Auto 299/2020 de 13 de agosto de 2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia n°74 de Madrid, que estimó las medidas cautelares consistentes, fundamentalmente, en suspender la facultad de la demandada de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento, cuando mediante su ejercicio se pretenda por la arrendadora el cobro de importes respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda, y en imponer a la arrendadora la obligación de abstenerse de incluir a la arrendataria en ficheros de morosos, como es ASNEF, como consecuencia del impago de cantidades respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda.

Aunque existen múltiples resoluciones dictadas por los Juzgados partidarias de modificar los contratos en favor de las pretensiones formuladas por los arrendatarios, lo cierto es que no parece que sea posible aplicar de forma general la cláusula rebus sic stantibus, sino que su aplicación debe hacerse de manera individualizada teniendo en cuenta las particularidades de cada caso.

Sin embargo, se acaba de aprobar en Cataluña el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que establece, de forma generalizada, que los contratos de arrendamientos de inmuebles para la realización de actividades industriales y comerciales suscritos a partir de 1 de enero de 1995 pueden ser modificados por voluntad del arrendatario en caso de que como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se decreten por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de dichos inmuebles.

La aplicación automática de este tipo de normas puede generar situaciones en las que realmente no  se produzca el restablecimiento de equilibrio de las prestaciones entre las partes, por lo que lo recomendable sería analizar las circunstancias concretas de cada contrato para poder solicitar su aplicación.

Margalida Sansó Jaume

Abogada de FMSB

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