La comunidad de propietarios debe hacerse cargo de la reparación de una terraza aunque sea de uso privativo de uno de los propietarios si el deterioro es estructural

Es responsabilidad de la comunidad de propietarios costear la reparación de la terraza de uso privativo en caso de que la tela asfáltica, encargada de impermeabilizar el edificio, presente desgaste. En situaciones donde las filtraciones y humedades sean consecuencia del deterioro estructural del forjado o de la impermeabilización, la responsabilidad recaerá en la comunidad de propietarios, que deberá sufragar los gastos de reparación, siempre y cuando no haya habido un mal uso o una falta de mantenimiento por parte del propietario que tenga el uso privativo de la terraza asignado. Esto es lo que ha señalado el Tribunal Supremo en una reciente sentencia, que puedes descargar aquí.

El caso en concreto

En el caso en cuestión, la demandante, propietaria de una vivienda con una terraza en la cubierta del edificio, reclama a la comunidad de propietarios el coste de la reparación realizada en dicha terraza. La reparación se hizo necesaria en aras a prevenir daños en su propiedad debido a filtraciones de agua. Aunque la demanda fue inicialmente desestimada en instancias previas, el Tribunal Supremo ha revocado la decisión y ha obligado a la comunidad demandada a compensar a la propietaria con la cantidad reclamada.

En este concreto caso, la terraza se considera simultáneamente un elemento privativo debido al uso atribuido al propietario demandante, y un elemento común por su naturaleza estructural como parte de la cubierta. Pero debe aclararse que en este tipo de situaciones donde existen obligaciones concurrentes sobre elementos comunes con uso privativo:

• corresponde al propietario beneficiario de la utilización del elemento común realizar obras de conservación o reparación que surjan del uso ordinario o de su comportamiento negligente.
• corresponde a la comunidad de propietarios realizar reparaciones extraordinarias o aquellas derivadas de defectos de construcción o estructurales

En conclusión, la determinación de quién debe financiar la reparación depende de la índole o causa de la avería en cada caso. Si las reparaciones están relacionadas con el mantenimiento ordinario de la terraza, la responsabilidad recae en el propietario. Sin embargo, si se trata de un defecto estructural que afecta a la configuración misma de la terraza como elemento de construcción, la reparación debe realizarse a expensas de los fondos comunes.

La sentencia

En la sentencia del Tribunal Supremo STS  80/2024, de 23 de enero, se concluye que los daños ocasionados debido al deterioro de la tela asfáltica, encargada de la impermeabilización del edificio y ubicada bajo el suelo de la terraza, la cual sirve como cubierta del edificio, se considera un elemento esencial de la comunidad de propietarios. Por lo tanto, la reparación de dicho elemento se establece como una obligación común de la comunidad.

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