Ya hemos recomendado en entradas anteriores que, en caso de ser comprador de una vivienda de nueva construcci\u00f3n, es conveniente conocer c\u00f3mo y contra qui\u00e9n se pueden reclamar los defectos y vicios de la construcci\u00f3n aparecidos, y tambi\u00e9n saber discernir el tipo de da\u00f1o, continuo o permanente, para tener claro el inicio del c\u00f3mputo de los plazos de prescripci\u00f3n para ejercitar nuestra acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n.<\/p>\n
La principal normal que regula esta materia es la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE)<\/a><\/strong>, que fija el proceso de la edificaci\u00f3n, la de los agentes que intervienen, las obligaciones as\u00ed como la responsabilidad en que pueda incurrir cada uno de ellos, am\u00e9n de las garant\u00edas dispuestas para los consumidores o usuarios.<\/p>\n Entre dichas figuras destaca la responsabilidad del promotor, que la LOE configura como una pieza central en la protecci\u00f3n de los adquirentes frente a los defectos constructivos.<\/span><\/p>\n Seg\u00fan la LOE, podemos encontrar diferentes tipos de defectos constructivos<\/strong>, tambi\u00e9n llamados en terminolog\u00eda legal vicios de la construcci\u00f3n<\/strong>, que son:<\/strong><\/span><\/p>\n El art\u00edculo 17 LOE constituye el eje normativo que determina el alcance de la responsabilidad del promotor y de los dem\u00e1s agentes intervinientes.<\/span><\/p>\n Son los art\u00edculos 17 y 18 de la LOE los que regulan la responsabilidad de los intervinientes en el proceso edificativo por da\u00f1os materiales en el edificio, la cual ser\u00e1 exigible forma personal e individualizada, tanto por los actos propios de cada uno, como por actos de otros agentes. La responsabilidad se exigir\u00e1 solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del da\u00f1o o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el da\u00f1o producido.<\/p>\n En este marco normativo, la responsabilidad civil del promotor puede exigirse tanto por su propia intervenci\u00f3n como por la actuaci\u00f3n de otros agentes cuando as\u00ed lo establece la ley.<\/span><\/p>\n La LOE distingue entre plazo de garant\u00eda <\/strong>y plazo de responsabilidad<\/strong>. No debe confundirse el plazo de prescripci\u00f3n de dos a\u00f1os<\/strong> para reclamar el da\u00f1o, fijado por el art\u00edculo 18 de la\u00a0Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE)<\/a><\/strong>, con los llamados plazos de garant\u00eda (de uno, tres y diez a\u00f1os respectivamente) fijados por el art\u00edculo 17 LOE, que establecen los lapsos durante de producci\u00f3n del da\u00f1o, en funci\u00f3n del tipo de defecto constructivo, en los que se puede entablar una reclamaci\u00f3n. Tenemos una entrada del blog espec\u00edfica de este tema que puedes consultar haciendo clic aqu\u00ed<\/a><\/strong>.<\/p>\n Entre las garant\u00edas recogidas por la LOE se encuentra:<\/strong><\/p>\n Estas obligaciones del promotor refuerzan su posici\u00f3n como garante \u00faltimo frente a los adquirentes de la vivienda.<\/span><\/p>\n \u00bfEst\u00e1s pensando adquirir una vivienda o tienes problemas con la ya adquirida? Recuerda que en Font Mora Sainz de Baranda<\/strong> –abogados y economistas<\/em>–<\/a> somos expertos en Derecho inmobiliario<\/a> y urban\u00edstico<\/a> y podemos acompa\u00f1arte durante todo el proceso de compra de tu vivienda, con la realizaci\u00f3n de una previa due diligence<\/em> y la posterior redacci\u00f3n de un contrato espec\u00edfico o la revisi\u00f3n del contrato que te ofrezca el vendedor. Adem\u00e1s, si es preciso, te ayudaremos a proteger tus derechos en caso de que precises realizar una reclamaci\u00f3n por los defectos constructivos aparecidos.<\/p>\n Si te interesa este tema, puedes leer a continuaci\u00f3n la rese\u00f1a realizada por el portal jur\u00eddico Iberley<\/span><\/a><\/strong> al respecto:<\/p>\n FUENTE \/ AUTOR: Iberley<\/a> Departamento de Derecho Civil<\/strong><\/span><\/p>\n La responsabilidad por defectos en la construcci\u00f3n la encontramos en los arts 17 y 18 de la Ley Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE), que establecen la responsabilidad por\u00a0los da\u00f1os materiales ocasionados en el edificio y los plazos para exigirla.<\/span><\/p>\n Una de las partes primordiales del contenido de la\u00a0Ley 38\/1999, de 5 de noviembre<\/a>, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (en adelante,\u00a0LOE<\/a>)\u00a0es la relativa a la\u00a0responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n<\/strong>. La exposici\u00f3n de motivos de la\u00a0LOE<\/a>\u00a0se\u00f1ala que la norma enumera las obligaciones que corresponden a cada uno de los agentes intervinientes, de las cuales derivan sus responsabilidades, configur\u00e1ndose el promotor como una persona f\u00edsica o jur\u00eddica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a garantizar los da\u00f1os materiales que el edificio pueda sufrir.<\/span><\/p>\n La responsabilidad civil de los diferentes agentes por da\u00f1os materiales en el edificio\u00a0se exigir\u00e1\u00a0de forma personal e individualizada<\/strong>, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que con arreglo a la\u00a0LOE<\/a>, se deba responder. La responsabilidad se exigir\u00e1 solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del da\u00f1o o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el da\u00f1o producido.<\/span><\/p>\n Con relaci\u00f3n a los plazos que regula la ley la misma\u00a0diferencia entre el plazo de garant\u00eda y el plazo de responsabilidad<\/strong>\u00a0a los que nos referiremos en otro apartado con especial referencia a la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto al c\u00f3mputo de cada uno de ellos.<\/span><\/p>\n Entre las\u00a0garant\u00edas<\/strong>\u00a0que recoge la ley se encuentra, para los casos de edificios de vivienda, la\u00a0suscripci\u00f3n obligatoria por el constructor<\/strong>, durante el plazo de un a\u00f1o, de un\u00a0seguro de da\u00f1os materiales o de cauci\u00f3n<\/strong>, o bien la\u00a0retenci\u00f3n por el promotor de un 5% del coste de la obra<\/strong>\u00a0para hacer frente a los da\u00f1os materiales ocasionados por una deficiente ejecuci\u00f3n.\u00a0Se establece igualmente para los\u00a0edificios de vivienda<\/strong>\u00a0la suscripci\u00f3n obligatoria por el promotor de un\u00a0seguro que cubra los da\u00f1os materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad<\/strong>\u00a0o que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez a\u00f1os, respectivamente.<\/span><\/p>\n A tener en cuenta:<\/strong> No se admiten franquicias para cubrir los da\u00f1os en el supuesto de un a\u00f1o, y no podr\u00e1n exceder del 1% del capital asegurado para los otros dos supuestos.<\/span><\/p>\n La regulaci\u00f3n de esta responsabilidad la encontramos en el art. 17 de la\u00a0LOE<\/a>\u00a0que comienza se\u00f1alando que, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n\u00a0responder\u00e1n frente a los propietarios y los terceros adquirientes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de divisi\u00f3n de los siguientes da\u00f1os\u00a0ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepci\u00f3n de la obra,<\/strong>\u00a0sin reservas o desde la subsanaci\u00f3n de \u00e9stas:<\/span><\/p>\n Conforme establece el art. 3.1.c) de la\u00a0LOE<\/a>\u00a0los requisitos relativos a la habitabilidad\u00a0que deber\u00e1n satisfacerse son:<\/span><\/p>\n En el caso del\u00a0constructor<\/strong>\u00a0el mismo tambi\u00e9n responder\u00e1 de los da\u00f1os materiales por vicios o defectos que\u00a0afecten a elementos de terminaci\u00f3n o acabado<\/strong>\u00a0de las obras dentro del plazo de un a\u00f1o.<\/span><\/p>\n La responsabilidad a la que hemos hecho referencia ser\u00e1\u00a0exigible de manera personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que se deba responder<\/strong>. En aquellos supuestos en los que no pudiera individualizarse la causa de los da\u00f1os materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervenci\u00f3n de cada agente en el da\u00f1o producido, la responsabilidad se exigir\u00e1 solidariamente tal y como han reconocido en m\u00faltiples sentencias las audiencias provinciales tales como las recientes sentencias\u00a0SAP de \u00c1vila n.\u00ba\u00a0156\/2023, de 19 de mayo, ECLI:ES:APAV:2023:197<\/strong>\u00a0y la\u00a0SAP de Tarragona n.\u00ba 140\/2023, de 23 de marzo, ECLI:ES:APT:2023:445.<\/a><\/strong>\u00a0En todo caso,\u00a0el promotor responder\u00e1 solidariamente con los dem\u00e1s agentes intervinientes<\/strong>\u00a0ante los posibles adquirentes de los da\u00f1os materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcci\u00f3n.<\/span><\/p>\n La responsabilidad del promotor no se limita al plano contractual, sino que deriva tambi\u00e9n directamente del r\u00e9gimen legal establecido en el art\u00edculo 17 LOE.<\/span><\/p>\n Por lo que se refiere al alcance de la responsabilidad de cada uno de los agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n debe tenerse en cuenta:<\/span><\/p>\n Conforme se\u00f1ala el art. 9.1 de la\u00a0LOE<\/a>\u00a0\u00abSer\u00e1 considerado promotor cualquier persona, f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificaci\u00f3n para s\u00ed o para su posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros bajo cualquier t\u00edtulo\u00bb<\/em>.<\/span><\/p>\n Con relaci\u00f3n al mismo el art. 17.4 de la\u00a0LOE<\/a>\u00a0determina que sin perjuicio de las medidas de intervenci\u00f3n administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor se extender\u00e1 a las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que, a tenor del contrato o de su intervenci\u00f3n decisoria en la promoci\u00f3n, act\u00faen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios y otras figuras an\u00e1logas.<\/span><\/p>\n Debemos tener en cuenta que el art. 17.1 de la\u00a0LOE<\/a>\u00a0deja a salvo las acciones derivadas de los contratos suscritos y que en el mismo sentido se manifiesta el apartado 9 del mismo precepto, es por ello que el promotor en el caso de que sea vendedor queda obligado, como tal, en virtud del contrato a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo. Por tanto se puede articular\u00a0la responsabilidad del promotor tanto desde el cauce contractual de la relaci\u00f3n de la compraventa efectuada, como de la responsabilidad\u00a0ex lege<\/em>\u00a0que sit\u00faa al promotor como responsable \u00faltimo y solidarios de los defectos constructivos.\u00a0<\/strong>As\u00ed lo ha reconocido el Tribunal Supremo en la\u00a0sentencia n.\u00ba 646\/2023, de 3 de mayo, ECLI:ES:TS:2023:1894<\/strong><\/a>\u00a0en la cual con remisi\u00f3n a doctrina anterior del Tribunal se\u00f1ala:<\/span><\/p>\n \u00ab““Se ha venido planteando la compatibilidad de acciones – art\u00edculos 1101 y 1591 CC- a fin de que el promotor responda en todo caso por los vicios o defectos de edificaci\u00f3n, incluyendo su responsabilidad por el incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la prestaci\u00f3n, esto es, de su responsabilidad como agente que interviene en el proceso constructivo y en la comercializaci\u00f3n de las viviendas.<\/em><\/span><\/p>\n „La sentencia de 2 de febrero de 2012 es muestra de ello al afirmar en el Fundamento de Derecho Segundo que „Esta Sala tiene declarado que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el art\u00edculo 1591 del\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la „garant\u00eda decenal“ no impide al comitente dirigirse contra quienes con \u00e9l contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcci\u00f3n alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n 38\/1999, de 5 de noviembre, al regular la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n y disponer en su art\u00edculo 17.7 que „(sin) perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n responder\u00e1n frente a los propietarios y los terceros adquirentes…“, admitiendo de forma expresa, la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y la que impone la Ley especial ( SSTS 2 de octubre 2003, 28 de febrero y 21 de octubre de 2011).“\u00bb.<\/em><\/span><\/p>\n Entendemos por proyectista el agente que, por encargo del promotor y con sujeci\u00f3n a la normativa t\u00e9cnica y urban\u00edstica correspondiente redacta el proyecto. Cuando el proyecto ha sido contratado conjuntamente con m\u00e1s de un proyectista, los mismos responder\u00e1n solidariamente.<\/span><\/p>\n Los proyectistas que\u00a0contraten los c\u00e1lculos, estudios, dict\u00e1menes o informes de otros profesionales<\/strong>,\u00a0ser\u00e1n directamente responsables de los da\u00f1os que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrecci\u00f3n o inexactitud<\/strong>, sin perjuicio de la repetici\u00f3n que pudiera ejercer contra sus autores.<\/span><\/p>\n Sentencia del Tribunal Supremo n.\u00ba 426\/2012, de 27 de junio, ECLI:ES:TS:2012:4665<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n \u00abPues bien, en principio la responsabilidad de quien proyecta es una responsabilidad por hecho propio, por vulneraci\u00f3n de un deber que ha asumido contractualmente, o que le viene exigido por su lex artis ( art\u00edculo 1.258\u00a0CC<\/a>\u00a0), por lo que s\u00f3lo cuando el vicio se debe a su propia conducta existir\u00e1 la obligaci\u00f3n de responder. Supone que, sin perjuicio de la necesaria coordinaci\u00f3n que ha de existir entre todos los profesionales, cada uno asume los resultados de su propia actividad, como l\u00f3gica consecuencia de que no se le puede exigir que pueda prever el anormal proceder de quien t\u00e9cnicamente, en aplicaci\u00f3n de los conocimientos inherentes a su profesi\u00f3n, debe obrar de una determinada manera, salvo que act\u00fae a instancia o a iniciativa suya, como sucede cuando contrata los c\u00e1lculos, estudios, dict\u00e1menes o informes de otros profesionales, supuesto en que ser\u00e1n directamente responsables de los da\u00f1os que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrecci\u00f3n o inexactitud, sin perjuicio de la repetici\u00f3n que pudiera ejercer contra sus autores, como ahora dispone el art\u00edculo 17.5 de la\u00a0LOE<\/a>\u00a0. Quien efect\u00faa los c\u00e1lculos de la estructura de una edificaci\u00f3n, se configura como un mero auxiliar del arquitecto autor del proyecto que es quien avala y responde de la validez de esos c\u00e1lculos (…)\u00bb.<\/em><\/span><\/p>\n El constructor es el agente que asume el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeci\u00f3n al proyecto y al contrato \u2014art. 11.1 de la LOE\u2014. Este\u00a0responder\u00e1 directamente de los da\u00f1os materiales\u00a0<\/strong>causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia,\u00a0falta de capacidad profesional o t\u00e9cnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y dem\u00e1s personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que de \u00e9l dependan<\/strong>.<\/span><\/p>\n En los supuestos en los que el constructor subcontrate con otras personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas la ejecuci\u00f3n de determinadas partes o instalaciones de la obra, ser\u00e1 directamente responsable de los da\u00f1os materiales por vicios o defectos de su ejecuci\u00f3n sin perjuicio de la repetici\u00f3n a que hubiere lugar. Asimismo, responder\u00e1 directamente de los da\u00f1os materiales causados en el edificio\u00a0por las deficiencias de los productos de construcci\u00f3n\u00a0<\/strong>adquiridos o aceptados por \u00e9l, sin perjuicio de la repetici\u00f3n a que hubiere lugar.<\/span><\/p>\n Es el agente que formando parte de la direcci\u00f3n facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos t\u00e9cnicos, est\u00e9ticos, urban\u00edsticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificaci\u00f3n y dem\u00e1s autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato objeto de asegurar su adecuaci\u00f3n al fin propuesto.<\/span><\/p>\n El director de obra y el director de la ejecuci\u00f3n de la obra que\u00a0suscriban el certificado final se obra ser\u00e1n responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.<\/strong>\u00a0Quien acepte la direcci\u00f3n de una obra cuyo proyecto no haya elaborado \u00e9l mismo, asumir\u00e1 las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetici\u00f3n que pudiere corresponderle frente al proyectista.<\/span><\/p>\n Cuando la direcci\u00f3n de la obra se contrate de manera conjunta a\u00a0m\u00e1s de un t\u00e9cnico, los mismos responder\u00e1n solidariamente\u00a0<\/strong>sin perjuicio de la distribuci\u00f3n que entre ellos corresponda.<\/span><\/p>\nTipos de defectos constructivos seg\u00fan el art\u00edculo 17 LOE<\/b><\/span><\/strong><\/h2>\n
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Obligaciones de los intervinientes
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En Font Mora Sainz de Baranda <\/strong>–abogados y economistas<\/em><\/span>–<\/span> podemos ayudarte con los problemas aparecidos en tu vivienda<\/span>
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\nDefectos en la construcci\u00f3n: responsables y plazo de reclamaci\u00f3n<\/span><\/span><\/strong><\/a><\/h2>\n
La responsabilidad por defectos en la construcci\u00f3n<\/strong><\/span><\/h2>\n
Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n<\/strong><\/span><\/h2>\n
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Cuesti\u00f3n: <\/strong>\u00bfCu\u00e1les son los requisitos b\u00e1sicos de habitabilidad?<\/strong><\/span><\/h3>\n
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Promotor<\/strong><\/span><\/h3>\n
Proyectista<\/strong><\/span><\/h3>\n
Jurisprudencia<\/strong><\/span><\/h4>\n
Constructor<\/strong><\/span><\/h3>\n
Director de obra<\/strong><\/span><\/h3>\n
Jurisprudencia<\/strong><\/span><\/h4>\n