La derogación del molesto artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

El pasado 3 de septiembre entró en vigor la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, cuyos aspectos esenciales analizaremos en otro artículo. Pero en éste nos centraremos en lo que ha implicado la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

El referido artículo decía lo siguiente:

«Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos«.

Dicho precepto, del año 1946, conocido como “Ley de Cuba”, se introdujo para que los hijos de los españoles emigrados a las colonias tuvieran tiempo de regresar a España tras el fallecimiento de sus padres y reclamar su parte de la herencia.

¿Qué implicaba la existencia de este artículo? Quien compraba una vivienda a una persona que la había adquirido por herencia o legado de una persona respecto de la cual no se era heredero forzoso, hasta que no hubieran transcurrido dos años desde el fallecimiento no se otorgaba plena titularidad al adquirente, por si en ese periodo de tiempo aparecía algún heredero forzoso (padres, hijos, abuelos o cónyuges) con derecho a reclamar la herencia. Es decir, si se heredaba una vivienda de un tío o de un hermano (respecto de los cuales no se es heredero forzoso), en el Registro de la Propiedad debía aparecer la carga del artículo 28 de la Ley Hipotecaria y durante dos años el nuevo propietario quedaba a expensas de la aparición de un heredero forzoso.

En la práctica la mayor limitación era la que planteaban las entidades bancarias de cara a la obtención de financiación para la adquisición de un bien con dicha carga. Y es que si aparecía como decimos un heredero forzoso durante el periodo de tiempo establecido, el adquirente podía perder el inmueble hipotecado, pero seguía respondiendo personalmente de la totalidad de la deuda, con lo que el problema lo tenía tanto la entidad bancaria (que perdía la garantía hipotecaria) como el deudor.

Con la supresión de este artículo se facilita por lo tanto la transmisión de inmuebles al salvar un obstáculo, que lejos de parecer un supuesto residual, sí que se daba con relativa frecuencia en la práctica inmobiliaria.

Elena Font

Abogada y socia de FMSB

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