Deudas con la Comunidad de Propietarios y dación en pago, por José Yáñez

DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y DACIÓN EN PAGO

La dación en pago es una institución jurídica que muchos españoles conocieron a raíz de las numerosas ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo durante la anterior crisis económica, que motivaron campañas por parte de diferentes colectivos a favor de la dación, siendo considerada en ciertos sectores de los medios de comunicación como una suerte de panacea universal, que en realidad no es tal. En síntesis, la dación en pago consiste en pagar una deuda dineraria mediante la entrega de un bien.

El fenómeno de los impagos en el seno de las comunidades de propietarios es demasiado frecuente, y todos hemos vivido o conocido casos de vecinos que no atienden sus cuotas y, con ello, causan numerosos perjuicios a los vecinos cumplidores.

En la presente nota vamos a analizar, brevemente, la posibilidad de que un vecino moroso salde su deuda con la comunidad de propietarios mediante la entrega de su vivienda, y veremos que es una operación que presenta diferentes problemas jurídicos.

Y lo veremos resultas de un asunto concreto que se ha producido en Palma, y que ha finalizado, por el momento, con una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (anteriormente denominada Dirección General de los Registros y del Notariado) desfavorable a la comunidad de propietarios. Veamos brevemente lo acontecido en el asunto al que nos referimos.

A finales del año 2020, una sociedad mercantil propietaria de un inmueble sito en Palma, que mantenía una deuda frente a la comunidad de propietarios del edificio, otorgó una escritura de dación en pago por la que entregó a la comunidad de propietarios el inmueble hasta entonces de su propiedad, quedando así saldada la deuda.

Presentada la escritura ante el Registro de la Propiedad nº 6 de Palma, fue denegada su inscripción, por considerar el registrador que, dada la falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios, no podía admitir que pudieran inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles.

La comunidad de propietarios recurrió la calificación ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (la DG), argumentando -resumidamente- que las comunidades de propietarios deben considerarse entes susceptibles de ser titulares registrales de bienes, en su consideración de patrimonio separado colectivo.

La DG, en una resolución de 27 de mayo publicada en el BOE de 10 de junio, y que se puede consultar aquí, ha confirmado la calificación del Registro, manteniendo por tanto la denegación de la inscripción, reconociendo la falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios y, por tanto, la imposibilidad, como regla general, de que se puedan practicar inscripciones a su favor.

Sin perjuicio de lo anterior, recuerda la DG que cabe practicar anotaciones preventivas de demanda y de embargo a favor de las comunidades de propietarios, o la admisión de inscripciones o anotaciones “transitorias” o “de mero puente” a favor de las comunidades de propietarios en los supuestos de ejecuciones judiciales.

Ahora bien, aclara la DG que estas inscripciones a favor de comunidades de propietarios deben reputarse como situaciones excepcionales y transitorias, pues las comunidades de propietarios no tienen entre sus finalidades u objetivos ser titulares permanentes de bienes, por lo que tales casos concretos deben considerarse como una situación de tránsito a la posterior transmisión del inmueble, o a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas, o a su conversión en elemento común. Por tanto, la propia DG ya adelanta posibles soluciones al problema de inadmitir la inscripción de un bien a favor de una comunidad de propietarios, criterio que aún puede cambiar pues frente a esta resolución cabe recurso, mediante demanda ante los Juzgados de Primera Instancia de Palma.

En cualquier caso, y pese a que la dación en pago parece una institución sencilla y una solución fácil para liquidar deudas, es una institución jurídica con sus recovecos, como la mayoría de ellas, y a la que conviene acogerse con asesoramiento especializado.

José Yáñez

Abogado y socio de FMSB

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