gastos e impuestos derivados de la constituci\u00f3n de las hipotecas<\/strong> ha vuelto a ser analizada por la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea (TJUE), de 16 de julio de 2020.<\/p>\nEn la constituci\u00f3n de una garant\u00eda hipotecaria se devengan unos gastos notariales, registrales, de tasaci\u00f3n, de gestor\u00eda, y tributarios, que tradicionalmente las entidades financieras prestamistas han atribuido al cliente prestatario mediante la introducci\u00f3n en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca de diferentes cl\u00e1usulas que muchos tribunales vinieron anulando por considerarlas abusivas, forzando a las entidades financieras a restituir dichas cantidades a sus clientes.<\/p>\n
No obstante, el criterio judicial al respecto no ha sido un\u00edvoco y, aunque parec\u00eda irse aclarando, la reciente sentencia del TJUE ha vuelto a introducir matices. La principal partida en cuanto a su importe, el\u00a0impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados (AJD), correspond\u00eda al prestatario hasta el 9 de noviembre de 2018, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 17\/2018, en que debi\u00f3 empezar a asumirlo la entidad financiera prestamista. En cuanto a los gastos propiamente dichos, distintos del referido tributo, los contratos posteriores a 21 de junio de 2019 ya est\u00e1n sujetos a la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario (LCCI), que atribuye todos los gastos al prestamista salvo la tasaci\u00f3n.\u00a0 Pero para los contratos anteriores a dicha fecha numerosas sentencias declararon nulas por abusivas las cl\u00e1usulas que atribu\u00edan todos los gastos al prestatario y los distribu\u00edan como si no existieran tales cl\u00e1usulas, es decir: los gastos notariales y de gestor\u00eda se repart\u00edan por mitad, y los registrales los pagaba el banco prestamista. Como en su momento lo hab\u00eda pagado todo el cliente prestatario, los bancos eran condenados a restituir las cantidades indebidamente pagadas por sus clientes m\u00e1s intereses.<\/p>\n
Pero como dec\u00edamos al iniciar esta nota, con la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 tenemos un nuevo cap\u00edtulo de esta interminable serie.<\/p>\n
En realidad, y aunque numerosos medios y determinados despachos de abogados que han enfocado su nicho de negocio en este tipo de asuntos han insistido en que el TJUE ha corregido a nuestro Tribunal Supremo (TS), en realidad el TJUE ha confirmado el criterio del TS.<\/strong><\/p>\nEl TJUE deb\u00eda resolver si el criterio del TS era contrario a la Directiva 93\/13, al considerar\u00a0\u00a0 que el banco s\u00f3lo deb\u00eda restituir al cliente los gastos que \u00e9ste no hubiera debido pagar si no hubiera existido la cl\u00e1usula de asunci\u00f3n de gastos. Y es que el TJUE hab\u00eda declarado que cuando una cl\u00e1usula es abusiva los jueces no pueden moderarla, sino inaplicarla. <\/strong><\/p>\nDicho de otra manera, el TJUE hab\u00eda declarado que <\/strong>cuando se declara abusiva una cl\u00e1usula y se anula, entonces no se sustituye por nada. Ello provocaba una laguna en el contrato sobre qui\u00e9n deb\u00eda pagar los gastos.<\/strong> Algunos juzgados interpretaban que esto implicaba que si la cl\u00e1usula de gastos era nula se hab\u00edan de restituir al cliente todos los gastos pagados, incluso aquellos que, a falta de la referida cl\u00e1usula, le hubiera correspondido pagar al cliente.<\/p>\nEl TS ven\u00eda concluyendo que el efecto de la nulidad de dicha cl\u00e1usula era que deb\u00eda\u00a0\u00a0\u201cactuarse como si tal cl\u00e1usula nunca se hubiera incluido, y el pago de los gastos discutidos deber\u00e1 ser afrontada por la parte a la que corresponde, seg\u00fan preve\u00eda el ordenamiento jur\u00eddico en el momento de la firma del contrato\u201d<\/em> que es casi literalmente lo que dice el TJUE, que lo expresa con otras palabras, declarando que deber\u00e1 \u201cconsiderarse que, en principio, una cl\u00e1usula contractual declarada abusiva nunca ha existido<\/em>\u201d lo que \u201cjustifica la aplicaci\u00f3n de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos<\/em>\u201d.<\/p>\nA mayor abundamiento, el TJUE a\u00f1ade que\u00a0\u201csi estas disposiciones hacen recaer sobre el prestatario la totalidad o una parte de estos gastos, ni el art\u00edculo 6, apartado 1, ni el art\u00edculo 7, apartado 1, de la Directiva 93\/13 se oponen a que se niegue al consumidor la restituci\u00f3n de la parte de dichos gastos que \u00e9l mismo deba soportar\u201d.<\/em>\u00a0<\/em>Como <\/em>corresponde a los tribunales nacionales la interpretaci\u00f3n del derecho nacional, la conclusi\u00f3n es que la distribuci\u00f3n de gastos es la que resulta de la doctrina del TS resumida al principio, por lo que no es correcta la afirmaci\u00f3n de que el TJUE ha corregido al TS, sino que ha mantenido su criterio de que\u00a0 la nulidad de la cl\u00e1usula de gastos no puede obligar al banco a restituir unos gastos y unos impuestos que no le corresponder\u00eda haber pagado a falta de dicha cl\u00e1usula<\/strong>.<\/p>\nPodemos concluir que lo que ha declarado el TJUE es que los gastos que genere la constituci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario, que tradicionalmente asum\u00eda en su pr\u00e1ctica totalidad el cliente por imposici\u00f3n del banco, los tiene que pagar aquel que diga la ley que los tiene que pagar, es decir, en unos casos ser\u00e1n a cargo del banco prestamista, en otros a cargo del cliente, y en otros por mitad, pero ni el TJUE ha corregido al TS ni la sentencia del TJUE perjudica a la banca, por mucho que insistan al respecto tanto determinados medios como determinados despachos dedicados a este tipo de reclamaciones.<\/p>\n
<\/p>\n
Jos\u00e9 Y\u00e1\u00f1ez G\u00f3mez<\/strong><\/p>\nAbogado FMSB<\/p>\n
<\/p>\n
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