Guía práctica de los arrendamientos de negocio en la crisis del covid-19

GUIA PRÁCTICA DE LOS ARRENDAMIENTOS DE NEGOCIO EN LA ACTUAL CRISIS DEL COVID-19.

¿Sabías que…?

Si eres arrendatario de un local de negocio que has tenido que a cerrar por orden del Gobierno, debes tener en cuenta que dicho cierre no suspende el contrato de arrendamiento y, por tanto, sigues teniendo tanto el derecho de uso del inmueble arrendado como la obligación de pago de las rentas.

Ojo!!

– La mayoría de los contratos de arrendamiento de local de negocio prevén que el inmueble pueda destinarse exclusivamente a una actividad comercial o profesional. En consecuencia, el cierre obligatorio del negocio impide que el arrendatario pueda dar al inmueble arrendado el destino pactado en el contrato.

Ojo!!

– El artículo 1.105del Código Civil dispone que “Fuera de los casos expresamente mencionados en la Ley, y de los que en así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables”.

En consecuencia, la situación del arrendatario en estos casos puede permitir su defensa jurídica en caso de que el arrendador pretenda la aplicación estricta y literal del contrato como si nada hubiera cambiado y pretenda exigir el pago íntegro de la renta pese al cierre del negocio.

Si eres arrendador de un local de negocio que el arrendatario ha tenido que cerrar por orden del Gobierno, y el arrendatario te comunica que no puede pagar la renta pero tampoco devuelve la posesión del inmueble arrendado, existen mecanismos jurídicos de reacción. Existen igualmente mecanismos de reacción en aquellos casos en los que el arrendatario pretenda el impago o reducción de rentas en supuestos en los que el local no está cerrado, pero sí se hayan reducido los ingresos del negocio por la necesidad de restringir el aforo o por haber limitado la actividad a entregas a domicilio.

Ojo!!  

– Arrendador y arrendatario pueden acordar, en cualquier momento, las modificaciones contractuales que tengan por convenientes.

Ojo!!

– Los eventuales procedimientos judiciales instados por el arrendador se verán afectados por el actual parón de la actividad judicial, y por el retraso que dicho parón provocará durante los meses posteriores al reinicio de la actividad de Juzgados y Tribunales.

Existe un mecanismo denominado “rebus sic stantibus” mediante el cual se puede instar la modificación de contratos ante alteraciones sustanciales de las circunstancias en las que fueron pactados y firmados.

Ojo!!

– La aplicación de la doctrina “rebus sic stantibus” requiere la concurrencia de una serie de requisitos perfilados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

En FMSB Font Mora Sainz de Baranda –abogados y economistas en Baleares– contamos con amplia experiencia en el asesoramiento tanto de arrendadores como de arrendatarios, y entendemos que la solución en estos casos pasa por alcanzar un acuerdo debidamente plasmado documentalmente entre las partes, basado bien en la reducción del importe de la renta durante un periodo concreto o incluso su suspensión, buscando fórmulas alternativas tales como el prorrateo de las cantidades dejadas de pagar en futuras mensualidades, pero siempre de mutuo acuerdo y, sobre todo, con el debido asesoramiento.

José Yáñez

Abogado FMSB

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