Reiterada la doctrina del Tribunal Supremo sobre el cómputo de plazos en las reclamaciones por defectos de la construcción
En caso de ser comprador de una vivienda de nueva construcción y haberla recibido, conviene conocer cómo y contra quién se pueden reclamar los defectos y vicios de la construcción aparecidos, y también determinar el tipo de daño, continuo o permanente, para tener claro el inicio del cómputo de los plazos de prescripción para ejercitar nuestra acción de reclamación.
No debe confundirse el plazo de prescripción de dos años para reclamar el daño, fijado por el artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), con los llamados plazos de garantía (de uno, tres y diez años respectivamente) fijados por el artículo 17 LOE, que establecen los lapsos durante de producción del daño, en función del tipo de defecto constructivo, en los que se puede entablar una reclamación.
Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.
1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. […]
La última sentencia de nuestro Alto Tribunal en la que se reitera la doctrina es la STS 1211/2023, de 25 de julio y la tienes disponible para su consulta y descarga a través de este enlace
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Si te interesa este tema, puedes leer a continuación la reseña realizada por el portal jurídico Iberley al respecto:
El Tribunal Supremo ha reiterado su doctrina sobre el cómputo de los plazos de responsabilidad por defectos constructivos: el daño material se debe producir en el plazo de garantía establecido y, una vez se manifieste, la correspondiente acción se debe ejercitar dentro del plazo de dos años.
El Tribunal Supremo en la sentencia n.º 1211/2023, de 25 de julio, ECLI:ES:TS:2023:3503 ha reiterado su doctrina respecto al cómputo de los plazos recogidos en los arts. 17 y 18 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) que regulan la responsabilidad por defectos constructivos.
En el caso analizado por el Alto Tribunal en esta resolución la parte recurrente había sido condenada a corregir los defectos constructivos de la edificación y recurre la resolución alegando la infracción del art. 17.1.b) de la LOE, así como la conculcación por la sentencia recurrida de la doctrina jurisprudencial. Así mismo, alega que la audiencia provincial no ha tenido en cuenta el plazo de garantía establecido en el mencionado precepto y que ha aceptado la interrupción de la prescripción de la acción para exigir la reparación cuando dicha acción ni siquiera había llegado a nacer.
El Tribunal transcribe los preceptos de aplicación al caso, arts. 17.1.b) y 18.1 de la LOE y establece la necesaria coordinación de ambos preceptos la cual exige que el daño material se produzca en el plazo de garantía (art. 17.1.b) de la LOE) y que, una vez se manifieste en tal período de tiempo, la correspondiente acción se ejercite dentro del plazo de dos años (art. 18.1 de la LOE).
«En efecto, las sentencias de 19 de julio 2010 y 18 de febrero 2016, referidas al artículo 1591 del Código Civil, pero teniendo en cuenta la Ley de Ordenación de la Edificación, declaran lo siguiente: ‘La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción (tres plazos en la LOE)’. Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar ‘desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas‘ (Arts. 6.5 y 17.1)
«[…] Dichos plazos – sentencia 5 de julio de 2013- responden a distintos conceptos sin que pueda operarse su acumulación. Así, mientras los plazos del artículo 17 responden a un presupuesto y marco objetivable de responsabilidad (como trasunto de la responsabilidad del 1591 del Código Civil), los plazos del artículo 18 responden, con independencia, a un presupuesto de accionabilidad para exigir la responsabilidad anteriormente prevista; de forma que previamente observados los defectos o vicios constructivos, dentro del marco establecido por los plazos de garantía y, por tanto, sin la necesidad de integrar la totalidad de dicho plazo, el plazo de dos años para exigir la responsabilidad por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos comenzará a contarse desde el momento en que se produzcan».
Con aplicación de la doctrina expuesta al caso litigioso el Tribunal Supremo decide estimar el recurso de casación ya que atendidos los hechos probados de la sentencia recurrida, le resulta claro que falta el requisito imprescindible para que la acción de responsabilidad llegue a nacer: que los vicios o defectos en que se base se exterioricen o produzcan dentro del plazo de garantía según su naturaleza.
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