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COMENTARIO A LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SECCIÓN PLENO, N 866/2021, DE 15 DE DICIEMBRE

Han sido muy numerosas las ocasiones en que el adjudicatario en subasta de un bien inmueble veía frustradas sus expectativas de inscribir su título en el Registro de la Propiedad correspondiente –el Decreto de Adjudicación– ante la negativa del Registrador de la Propiedad, quien consideraba que la adjudicación no se ajustaba al tenor literal de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Postura esta, la del Registrador de la Propiedad, que se veía respaldada por varias Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (12 de mayo de 2016, 21 de septiembre de 2016, 21 de octubre de 2016 y 5 de julio de 2017) que ratificaban la decisión de aquél.

Finalmente, el Tribunal Supremo (TS), reunido en Pleno, ha venido a zanjar definitivamente la cuestión en su Sentencia de 15 de diciembre de 2021.

En el caso examinado en dicha Sentencia, una sociedad se había adjudicado en subasta un inmueble, que constituía la vivienda habitual de los ejecutados, por una postura que superando el 60 % del valor de subasta no alcanzaba el 70 % del mismo; en concreto, la sociedad en cuestión se adjudicó el inmueble por el 68,95 % del valor por el cual el inmueble salía a subasta. A la subasta no habían concurrido postores. La calificación negativa del Registrador de la Propiedad se fundamentaba en que dicha adjudicación nos respetaba lo dispuesto en el art. 671 de la LEC, interpretando conjuntamente con el art. 670 del mismo texto legal.

La Sentencia del Tribunal Supremo sienta una clara doctrina al respecto al establecer en su Sentencia, textualmente, que,

“6.-La competencia para aprobar el remate y hacer la adjudicación la atribuyen los arts. 670 a674 LEC al letrado de la Administración de Justicia (LAJ), con posibilidad de impugnación ante el juez o tribunal. Competencia que supone ejecutar un título extrajudicial conforme a lo acordado por el órgano jurisdiccional. Y el control y revisión del ejercicio de la competencia del LAJ en este punto se puede ejercitar por los interesados, en el seno del procedimiento de ejecución, mediante los correspondientes recursos ante el juez o tribunal de la ejecución. Interesados que han podido personarse en el procedimiento y defender su interés en él: (i) el ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha notificado en forma el mismo; (ii) los titulares posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral de la expedición de la certificación de dominio y cargas sobre el bien a subastar desde que, si hicieron constar su domicilio en el Registro, el registrador ha de notificarles la existencia de la ejecución; y (iii) los acreedores posteriores, mediante la publicidad registral.

 Es, pues, el LAJ la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso”.

Y continúa,

“7.- En cuanto a la mención que se hace en el recurso de casación al art. 132 4.º LH, hemos de partir de su redacción:

«A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes: […] 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores».

Este precepto no es una norma que tenga por finalidad comprobar o controlar la aplicación de determinada interpretación de los arts. 670 y 671 LEC relativa a los valores mínimos de adjudicación, sino que únicamente faculta al registrador para constatar la existencia de una diferencia entre el valor de adjudicación y el importe del crédito y, si lo hubiere, a comprobar que se ha procedido a la consignación del exceso o sobrante; pero no a revisar ni el valor de adjudicación o venta, ni tampoco el importe del crédito.

Este articulo solo se refiere a las posibles controversias respecto al destino del sobrante y es congruente con lo previsto en el art. 129.2 g) LH para la venta extrajudicial, en la que la discusión sobre cuáles son las cantidades pendientes se remite a resolución judicial”.

Y finaliza diciendo que,

“9.- En suma, por más razonable o tuitiva que resulte la interpretación sostenida por la calificación litigiosa, no entra dentro de las facultades del registrador la revisión de la interpretación realizada por un tribunal, más allá del margen legal antes expuesto para la calificación registral. Por lo que el recurso de casación debe ser desestimado”.

Independientemente de los casos particulares a los que esta Sentencia pueda afectar, lo cierto es que no podemos sino felicitarnos por cuanto que da seguridad jurídica a todos quienes pretendan la adjudicación de un inmueble en pública subasta judicial.

Juan Font

Abogado y socio de FMSB

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