Tributación del Alquiler Turístico en el IRPF: ¿Cuándo se considera actividad económica?

El alquiler de inmuebles para uso turístico es una práctica cada vez más común, especialmente durante los meses de verano. Este tipo de arrendamiento, llevado a cabo por personas físicas, presenta particularidades que generan dudas sobre cómo deben tributar los ingresos obtenidos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En este artículo, se abordan los casos en los que el alquiler turístico se considera una actividad económica y aquellos en los que no lo es.

Contexto general del alquiler turístico

Durante las vacaciones, muchos turistas prefieren alojarse en apartamentos o viviendas turísticas en lugar de hoteles, incrementando el uso de inmuebles de propiedad particular para generar ingresos adicionales. Sin embargo, esta actividad no siempre se considera como económica a efectos fiscales, y es esencial determinar si las rentas obtenidas deben tributar como rendimientos del capital inmobiliario o como rendimientos de actividades económicas.

Normativa aplicable

La calificación de los ingresos obtenidos del alquiler de inmuebles en el IRPF se basa en los artículos 21 y 27 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF).

• Artículo 21 LIRPF: Establece que las rentas derivadas de elementos patrimoniales, como inmuebles, son rendimientos del capital, siempre que estos no estén afectos a una actividad económica. Esto implica que, de forma general, los ingresos obtenidos por el alquiler de inmuebles se consideran rendimientos del capital inmobiliario.

Artículo 21 LIRPF. Definición de rendimientos del capital.

1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste. […]

• Artículo 27 LIRPF: Define los rendimientos de actividades económicas como aquellos que involucran la organización de medios de producción o recursos humanos por parte del contribuyente. Específicamente, en el caso de arrendamiento de inmuebles, solo se considerará actividad económica si se emplea, al menos, a una persona con contrato laboral y jornada completa para la gestión de dicho arrendamiento.

Artículo 27 LIRPF. Rendimientos íntegros de actividades económicas. […]

2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

El alquiler turístico como actividad económica

La Dirección General de Tributos (DGT), en la consulta vinculante V1130-24 de 23 de mayo de 2024, proporciona criterios para calificar el alquiler turístico como actividad económica:

1. Servicios Complementarios: Si el arrendamiento de la vivienda turística incluye servicios similares a los de la industria hotelera (restauración, limpieza diaria, lavandería, entre otros), se considerará actividad económica bajo el artículo 27.1 de la LIRPF. Estos servicios deben ser continuos y significativos, no limitándose a la mera disposición del inmueble.
2. Presencia de Personal Contratado: En ausencia de servicios complementarios, el arrendamiento se tratará como actividad económica únicamente si se emplea a una persona a jornada completa con contrato laboral para la gestión del arrendamiento. El empleado debe estar directamente involucrado en la ordenación de la actividad de alquiler, excluyéndose otras funciones no relacionadas, como tareas de mantenimiento general.

Consideraciones adicionales

• Carga de Trabajo Suficiente: La actividad de arrendamiento debe generar un volumen de trabajo que justifique la contratación de un empleado a tiempo completo. Este criterio ha sido reforzado por la Dirección General de Tributos y el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en diversas resoluciones, como la nº 4305/2009 y la nº 4909/2009. En dichas resoluciones, se establece que la mera existencia de un empleado no basta; es necesario demostrar que la carga de trabajo requiere tal infraestructura.
• Exclusividad del Empleado: El trabajador contratado debe dedicarse exclusivamente a la gestión de los alquileres del propietario para que se cumpla con los requisitos del artículo 27.2 de la LIRPF. Esto excluye casos en los que un empleado gestione propiedades tanto del contribuyente como de otros copropietarios.

Conclusión

La calificación de los ingresos por alquiler turístico como rendimientos del capital o de actividades económicas en el IRPF depende de varios factores, incluyendo la prestación de servicios adicionales y la estructura organizativa del arrendamiento. Cumplir con los requisitos establecidos en los artículos 21 y 27 de la LIRPF es fundamental para una correcta tributación. En última instancia, los propietarios de viviendas de uso turístico deben evaluar sus prácticas de alquiler y ajustar sus modelos de gestión según las normativas fiscales aplicables.