EL SUPREMO ANULA LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE ILEGAL EN CALA LLOMBARDS
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo viene estableciendo como doctrina que las irregularidades o ilegalidades urbanísticas son motivo suficiente para declarar nulo el contrato de compraventa por vicio invalidante del consentimiento. Recientemente, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el tema en un supuesto de las Islas Baleares, en concreto en Cala Llombards.
Adentrándonos en el supuesto de Cala Llombards, que ha desatado más de cinco años de discusión en los Tribunales, se vendió al comprador una vivienda simulándole a éste que todas las construcciones que había eran legales.
El comprador abonó 41.500€ para el pago de las arras, reservando así el inmueble, en un documento en que se establecía que el inmueble se entregaba sin ninguna irregularidad urbanística. Los propietarios, además, en el momento de la firma del contrato de reserva, entregaron una licencia de ocupación y la cédula de habitabilidad. Lo que desconocía en aquel momento la parte compradora era que tales documentos no contemplaban las reformas que se habían hecho con posterioridad.
La casa se había ampliado con casi 30 metros de superficie; además se había construido una piscina de 58 metros cuadrados y un garaje de 74 metros cuadrados más. Todas ellas realizadas sin licencia, por lo que no aparecían en la escritura y no podían ser tampoco legalizadas con la normativa vigente en el momento de la compraventa. Además, cabe recordar que, al haber ilegalidades en la parcela, los propietarios tampoco podrían realizar reformas, ni siquiera de la parte legal, pues no se les concedería el oportuno permiso administrativo.
Al conocer toda esta problemática, la parte compradora quiso desistir de la operación, pero los vendedores se negaron a devolverles la cantidad entregada en concepto de arras o reserva, por lo que se acudió a los Tribunales.
Recientemente el Tribunal Supremo, en concreto la Sala de lo Civil, se ha pronunciado al respecto confirmando la Sentencia 471/2018 de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca por la que se declara resuelto el contrato de opción de compra y reserva celebrado entre las partes, condenando a los demandados a abonar a la parte actora la cantidad de 83.000€, cantidad que devengará el interés legal desde la fecha de la interposición de de la demanda.
Dicha cantidad se corresponde con el doble de la cantidad entregada en concepto de arras por la parte compradora, debido a que el T.S. consideró que el contrato de compraventa no se formalizo por incumplimiento de la parte vendedora. Pues, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 2016, “las infracciones que afectan al inmueble determinan el incumplimiento por parte de los concedentes con la consiguiente facultad resolutoria para la parte optante”.
Además, la obligación asumida por el vendedor de una vivienda se extiende a poner al comprador en la pacifica posesión de un espacio independiente que no solo aparentemente sea una vivienda, sino que se adapte a las exigencias urbanísticas, a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por el comprador.
Aunque en este caso el Alto Tribunal haya fallado a favor del comprador, ante una operación de tanta importancia para el interesado como es la adquisición de un inmueble o una vivienda, recomendamos contactar con un profesional para analizar cada caso en concreto, estudiar sus particularidades y así poder aconsejar desde el principio de la operación.
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