El Tribunal Supremo impide la resolución de un contrato de arrendamiento por el impago de una mensualidad bajo circunstancias excepcionales
El Tribunal Supremo (TS) ha determinado que, en casos excepcionales, el impago de una sola mensualidad de renta no justifica la resolución del contrato de arrendamiento. Aunque la jurisprudencia tradicionalmente sostiene que el pago fuera de plazo y después de presentada una demanda de desahucio no evita la resolución del arrendamiento, el TS ha señalado que deben considerarse las circunstancias específicas de cada caso.
Cabe señalar que un contrato puede perder su vigencia por motivos distintos:
Por llegar la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
Por incumplimiento de determinadas obligaciones de cualquiera de las partes.
Por el cumplimiento de determinadas condiciones resolutorias (por ejemplo, si se hubiera pactado que si se vende un local el contrato finalizará).
Por establecerlo la ley o las partes (por ejemplo, el desistimiento del inquilino)
Por voluntad de las partes
Etc.
Pues bien, en este caso en concreto nos situamos en el contexto del incumplimiento del contrato de alquiler por parte del arrendatario y la pretensión del dueño o arrendador de darlo por finalizado (resolverlo) por dicho incumplimiento.
En caso de resolución por incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes, el artículo 1124 del código civil (CC) señala que el perjudicado podrá escoger bien entre exigir el cumplimiento de la obligación incumplida o bien pedir la resolución del contrato (añadiendo además en este caso una petición, si los estima conveniente, para el resarcimiento de daños).
Artículo 1124. CC
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. […]
Además de la normativa general sobre contratos contenida en el Código Civil debemos atender en este caso en el ámbito de los arrendamientos urbanos, al 27.2 y al 27.3 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU), que establece un listado de situaciones en las que arrendador e inquilino/arrendatario pueden pedir la resolución del contrato, ya sea documentada entre ellos o ya sea pidiendo al juez que lo haga él.
Incumplimientos del inquilino que dan lugar a la resolución del contrato
El impago de la renta o de otras cantidades que corresponda pagar al inquilino.
No pagar la fianza o las correspondientes actualizaciones de fianza.
Cuando el inquilino subarriende o ceda el inmueble sin el consentimiento del arrendador cuando fuera necesario dicho consentimiento.
La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
Cuando en el inmueble tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 de la ley de arrendamientos urbanos.
Incumplimientos del arrendador que dan lugar a la resolución del contrato
Cuando el arrendador no haga las obras o reparaciones a que se refiere el artículo 20 de la ley de arrendamientos urbanos.
Cuando el arrendador perturbe de algún modo la sana utilización de la vivienda.
Detalles del caso
El contrato de arrendamiento en cuestión se celebró en 1983, con una renta mensual de 904,82 euros, pagadera dentro de los primeros cinco días de cada mes. La inquilina no pagó la renta de julio de 2020 debido a un error bancario, lo que llevó a la propietaria a interponer una demanda de desahucio por falta de pago, argumentando que la inquilina no podía evitar el desahucio pagando la deuda, ya que había utilizado ese derecho en un juicio anterior.
Procedimientos judiciales
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, considerando que el retraso en el pago no perjudicó al arrendador. La propietaria apeló y la Audiencia Provincial (AP) de Barcelona revocó la decisión, ordenando el desahucio. La inquilina presentó recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación ante el TS. El TS desestimó el recurso por infracción procesal pero estimó el de casación, basado en la infracción del artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 y la doctrina sobre el impago de la renta, concluyendo que, dadas las circunstancias, no existió un incumplimiento contractual resolutorio.
Todas las circunstancias excepcionales
El TS enumeró varias circunstancias excepcionales:
El impago se limitó a una sola mensualidad, pagada el 3 de agosto de 2020.
La inquilina había pagado puntualmente desde 1983, salvo una enervación anterior.
La renta estaba domiciliada y el impago se debió a un faltante de 10 euros en la cuenta.
La inquilina, de 82 años, sufrió un deterioro de memoria y una fractura, y su esposo estuvo hospitalizado, lo que causó el olvido de la transferencia.
La renta se pagó inmediatamente al ser detectado el error.
Actualmente, el pago está domiciliado correctamente y se realiza puntualmente.
El impago no causó perjuicio al arrendador.
Conclusión del Supremo
El TS concluyó que estas circunstancias excepcionales justificaban un tratamiento diferenciado, por lo que no hubo un incumplimiento resolutorio del contrato. El TS casó la sentencia de la AP y confirmó la del Juzgado de Primera Instancia, que había desestimado la demanda de desahucio.
En situaciones similares, los arrendatarios deben documentar y presentar circunstancias excepcionales que expliquen el impago para evitar la resolución del contrato. Consultar con un abogado puede ser crucial para evaluar opciones legales disponibles.
Un ejemplo extremo
Basta que imaginemos una arrendataria de 85 años que ha pagado puntualmente durante 40 años. En un mes, debido a un problema médico, no pudo pagar una mensualidad a tiempo. Tras resolver el impago rápidamente, se enfrenta a una demanda de desahucio. Siguiendo el precedente del TS, este caso podría ser considerado excepcional, evitando la resolución del contrato.
Síntesis
En resumen, el TS ha establecido que bajo circunstancias excepcionales, el impago de una sola mensualidad no justifica la resolución del contrato de arrendamiento. Esta decisión subraya la importancia de considerar las situaciones específicas de cada caso para determinar el incumplimiento contractual.
Descargue la sentencia referida aquí
Puede acceder a la sentencia referida, en formato pdf, haciendo clic en este enlace.
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